2025房市风向标：降息或至，但高负债时代已难回头（组图）

澳大利亚储备银行在4月的董事会会议上如预期般维持了利率不变，经济学家普遍认为5月可能成为更有可能的降息时间点。

然而，即便5月降息，期望获得缓解的房主可能会感到失望，因为贷款机构可能不会像2月那样慷慨地将降息幅度完全传导给借款人。

由于美国总统Donald Trump的关税政策带来的全球经济不确定性、即将到来的联邦大选以及其他经济阻力，4月的现金利率下调一直被认为不太可能发生。

根据比价网站Finder.com.au对34位经济学家和房贷专家的最新调查，除两位受访者外，所有人都预计本月不会调整利率。

其中，10位受访者预计RBA将在5月宣布降息，这一观点得到了四大银行中的三家的认可，而澳新银行则预测下一次降息将在8月进行。

银行是否会传导下一次降息？

Mozo的金融专家Rachel Wastell表示，银行在降息周期中的第二次降息传导方面一直存在不确定性。她解释称，银行通常会将RBA加息幅度完全传导给现有的房贷客户，但在降息时并不总是如此。

Wastell指出，RBA在2月进行的四年来首次降息几乎被所有贷款机构传导，唯一的例外是Virgin Money。

“这对房贷持有者来说是个好消息，但历史表明，在降息持续的情况下，银行未必会一贯慷慨。”她表示。

她还补充说，尽管市场曾普遍预计RBA将在4月维持现金利率在4.10%，但5月降息的预期正在升温。一旦降息发生，各家贷款机构的反应可能会有所不同。

“在过去的降息周期中，第一轮降息往往会被完全传导，但之后的降息则可能会被部分传导。”

她回顾道，在2019年6月的降息周期中，超过一半的贷款机构完全传导了25个基点的降息幅度，但在随后的7月，只有15%的贷款机构传导了降息，到了10月，这一比例下降至9%。

同样，在2020年疫情爆发后的首次降息几乎被所有贷款机构完全传导（仅有13%的机构未完全传导），但第二次降息的情况则有所不同。在2020年实施的第二次紧急降息中，大部分贷款机构并未完全传导，澳新银行是唯一一家部分传导降息的机构。

2020年11月，RBA将现金利率降至创纪录的0.10%，但这一降息的传导率依然不高。Mozo的追踪数据显示，当时只有约20%的贷款机构完全传导降息，而高达43%的机构根本没有传导降息。

Wastell预计，大多数贷款机构可能会传导5月的降息，但她补充称，历史经验表明，进一步的降息可能只会被部分贷款机构传导。

“如果进入更长的降息周期，一些银行可能会利用降息来提高利润，而不是将这部分收益让利给现有借款人。”她表示。

“房主们应该密切关注自己贷款机构对RBA政策的反应，如果没有看到降息的全部好处，就应该考虑转换贷款或至少尝试与银行谈判。”

维持利率不变的理由

墨尔本大学的Matthew Greenwood-Nimmo表示，RBA在4月维持利率不变是预料之中的，因为RBA此前已经表示会在进一步降息时保持谨慎。

“考虑到目前的经济数据并未提供足够有力的理由来支持进一步降息，因此短期内现金利率很可能会保持不变。”他说。

新南威尔士大学的Richard Holden则认为，RBA必须暂缓降息，因为“通胀尚未得到控制”。

塔斯马尼亚大学的Mala Raghavan认为，RBA可能会采取“观望策略”，以评估澳大利亚联邦财政部长最近宣布的财政政策措施的影响。

昆士兰科技大学的Noel Whittaker教授表示，维持现金利率不变有其合理性。

“2月的那次降息本就是勉强进行的，目前仍然没有确凿的证据表明通胀压力正在显著下降。在大选仅剩几周的情况下，RBA贸然再次降息需要很大的勇气。”Whittaker说道。

麦考瑞大学商学院的Geoffrey Kingston也认为，RBA可能会选择保持观望。

“虽然进一步降息即将到来，但不会那么快。当前并不存在迫切性，而RBA可能希望在竞选期间保持低调。”他说。

对房价的影响

RBA已被警告称，进一步降息可能会导致房价上涨幅度超过预期，尤其是当前较高的债务水平使得楼市对利率刺激的反应更加敏感。

根据PropTrack的分析，2月的降息已经推动房价上涨，全国房价在2月底创下新高。

房价较高的市场对降息的反应最为明显，因为这些市场的购房者需要承担更高的贷款。仅在2月，悉尼房价就上涨了0.7%，创下一年多以来的最高月度涨幅，尽管该市的住宅中位价已接近110万澳元。

专家指出，由于当前购房所需债务负担较大，利率变化对新购房者的影响可能比以往任何降息周期都要大。

与此同时，数字产权交易平台PEXA的最新分析显示，在新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州，近50%的新购房者因首付金额相对较低而需要购买贷款保险（LMI）。

通常情况下，贷款保险适用于首付不足房价20%的贷款。

PEXA的数据显示，在某些地区，超过70%的新购房者需要贷款保险，这些地区往往位于收入较低的区域，例如布里斯班的Eagleby、悉尼的Blacktown部分地区以及墨尔本的Frankston区。

PEXA首席经济学家Jule Toth表示，降息通常会推高房价，但自新冠疫情以来，市场的反应已经变得异常。

“2023年，即便在加息的情况下，房价依然在上涨。”她说，“多种因素推动了住房需求增长，但供应仍然受限，这对市场产生了重要影响。”

参考资料：REA