什么时候房东会被迫出售投资房产（组图）

一些澳大利亚房东出售投资房产，特别是当他们资金紧张而无法继续持有房产，或者购买房产后情况发生变化时。

Curtin大学研究人员的一项新研究显示，五分之一的房东在购买房屋后一年内出售房屋，而多达一半的房东在两年内出售房屋，导致许多租户在紧张的租赁市场中难以找到住处。

澳大利亚住房和城市研究所的研究报告《房东行为建模及其对租金负担能力的影响：二十年的见解》于周三发布。

该研究重点关注澳大利亚家庭、收入和劳动力动态调查的数据，并参考了CoreLogic和房地产机构2001年至2021年的数据。在接受研究的房东中，租赁投资期中位数为两年，平均为 3.9年。

但持有期差异很大，约有28%的投资在20年后仍被持有。

该研究中的流失率高于研究机构CoreLogic的独立数据。CoreLogic发现，投资性房产的持有时间中位数为9年，7%的房产在两年内售出。但CoreLogic的研究方法还包括拥有投资性房产的公司实体，以及持有时间超过20年的投资者。

报告主要作者、Curtin大学的Ranjodh Singh博士表示，尽管一些房东正在快速出售房产，但其他高收入和良好建议的业主能够在抵押贷款和其他成本上涨的情况下保住房产。

那些收入较低、背负大额抵押贷款或经历与伴侣分居或离婚等生活变化的人经常发现自己处于必须出售房产的境地。

一些人因昂贵的租赁维修费用或更昂贵的土地税而陷入困境。

Singh表示：“那些无法长期保留租赁投资的房东可能会扰乱私人租赁住房的供应，从而对租户的负担能力和安全产生潜在的负面影响。”

快速出售不仅让租户们忙于寻找新住所，还被迫支付更高的租金。投资性房产以更高的价格出售意味着房东会随着预期的变化而提高租金。

Singh表示，让投资者了解投资的风险和回报以及所需的牺牲，可能是减少投资性房地产流失的关键。

他说，需要更严格的银行贷款标准，以确保业主有能力用自己的收入偿还投资贷款。

“教育在这方面发挥着巨大的作用，因为他们都在谈论的一件事就是，投资前需要具备一定的知识基础，”Singh说道。“那些持有房产的人有时会拥有一个投资者网络，他们可以互相交流想法，或者向那些有经验、知道该怎么做的家人学习。”

全国租户组织协会代表Leo Patterson Ross同意需要对未来的房东进行更多的教育，但他也呼吁改变对所有权的态度。

Patterson Ross表示，政府应该鼓励长期拥有房产，而不是快速转手。

他说：“投资房地产的现实情况是，投资期限相对较短，而且由于可以获得税收优惠，所以房东会受到更高价格和税收激励的驱使而出售房产。”

Patterson Ross表示，澳大利亚的房地产投资者需要一套类似于英国的商业注册制度，以便更好、及时地跟踪市场动态。

它还可以让租户检查自己是否被无良经营者或冒充房东试图出租不属于他们自己的房产的人欺骗。

尽管他们的方法不同，但CoreLogic的澳大利亚研究主管Eliza Owen同意租赁市场的稳定性受到快速销售的影响。

她表示，投资性房产的持有时间受到市场行情的影响。市场繁荣时，投资者会抛售套现；而市场低迷时，他们会持有更长时间，希望在房价回升时再出售。

利率也产生了影响，特别是对于那些在利率高时支付更多资金的投资者而言。

Owen表示：“我们确实注意到，在新冠疫情期间降息之后，从2022年开始利率快速上升，投资性房地产的短期持有量有所增加。”