澳洲房市反转负财富效应显现：看好你的钱包，警惕房产崩盘危机

我的朋友Sophie（当然不是真名）近来情绪低落。她和前夫卖房获利颇丰，但她心里想的不是赚了多少，而是成交价远低于底价和预售估值。一笔实实在在的意外之财，却让她心生失落。

插图：Dionne Gain

房产阶梯的财富效应是双向的：对被迫卖房的人来说，长期收益带来的快乐远不及短期“账面损失”带来的痛苦。

明明卖房赚了钱却仍觉得被坑，这是澳洲人特有的一种心态。Sophie觉得自己的退休储蓄被掏空了，正想找个出气筒——当然，前夫除外。

据统计局（ABS）数据，澳洲人共有12.8万亿澳元资金捆绑在住宅地产上，这一数字甚至超过养老金、股票和商业地产的总和。

拥有房产，几乎成了懒人自认投资天才的捷径：买房、卖房、加杠杆、再买、再卖，随着阶梯攀升还无需缴税。你不过是住在自己家里，却不知不觉变得更富有——这就是超过一千万澳洲人身处的游戏，也难怪他们会觉得自己相当聪明。这就是澳洲梦，或者说澳洲人的特权：躺在沙发上，感受房子在为你赚钱。

至少从上世纪90年代起，房价上涨带来的财富效应就一直是澳洲消费经济的动力引擎。放眼全球，澳洲人的负债水平仅次于瑞士，房贷规模之大，甚至让如今支付的利息超过了1990年——当时利率接近18%。

只要房价在涨，账面财富再虚也无妨，哪怕卖房后还得在同一个市场里重新买入。重要的是你感觉自己更富有了，还能靠再融资为消费主义的生活方式买单。伟大的澳洲梦，就是你的“魔法布丁”。

如今风向逆转，人们开始直面房产的负面财富效应——不知为何，账面损失带来的痛苦，远比账面收益带来的快乐更为强烈。

想让我掉几滴鳄鱼的眼泪？觉得这不过是“第一世界的烦恼”？你当然可以这么想，但若否认这种情绪冲击，就会错失一场即将以意想不到的方式改变澳洲的连锁反应。

对那一千万房主来说，住房可负担性危机的受害者——那些被澳洲这场不断膨胀的“金字塔骗局”排斥在外的人——多少显得有些抽象。我们都希望房价下跌，只不过别跌自己家的。而一旦市场转冷，受害者就变得切身可感：正是那持有12.8万亿澳元资产、年岁渐长、往日优哉游哉又自鸣得意的一群人。和Sophie一样，他们需要找人背锅。

联邦政府就成了方便的替罪羊，因为它竟胆敢要求房地产投资者——仅针对未来的投资者，而非数百万受“祖父条款”保护的既有投资者——为按通胀调整后的资本收益缴纳全额资本利得税。

但凡在各首府城市尝试卖房的人都清楚，市场降温的趋势早在税制改革之前，甚至早于美国总统特朗普的种种荒唐举动，就已经开始了。

导火索是自2022年以来的一连串加息，以及当平均房价达到澳洲人均收入14倍时，这个“金字塔骗局”自身的引力极限。大约到2023年，新入场者想继续往泡沫里吹气已经变得过于昂贵——银行不愿再提供足够贷款，让购房沦为纯粹的投机游戏。

于是，那个被历任政客——自霍华德（John Howard）以来——奉为赢得澳洲人心关键的财富效应，开始因自身的头重脚轻而分崩离析。

通常情况下，买家逃离市场时卖家也会随之退场，价格因此趋于稳定——这正是眼下正在发生的情况，也掩盖了真实的市场状况。

分析公司Cotality本周公布的数据显示，拍卖清盘率已跌至40%左右的低位。这一历史低位其实仍低估了现实，因为它没能反映那些在进入拍卖阶段前就已放弃售房计划的人。若要找一个能说明买卖双方同时在撤退的可靠指标，那就是你接到房产经纪人招揽电话的频率——最近这类留言，明显密集了不少。

只要不是被迫集体抛售，这一切都还算好办：只要失业率维持低位，市场自会找到新的平衡点。但如果失业潮或其他不可预见的危机迫使人们大举抛售房产，澳洲，你就得当心了。

过去30年的住宅地产投机——抱歉，应该称之为“创业式财富积累”——之所以能持续，是因为一旦失业率上升，澳洲联邦储备银行（RBA）就会降息，帮房主们撑过去。

但一场真正的失业潮衰退，就像前联邦财长Joe Hockey最近的预测——他警告人工智能可能在未来五年内将失业率推高至15%——将把账面损失变成实际损失，引发一场房地产末日。即便不像Sophie那样真正长期亏损，那种感觉也和实际损失相差无几。

对大多数人来说，体会房价下跌带来的负面财富效应，是踏入一片未知领域——这在一代人的时间里都未曾在澳洲发生过。与被房市排斥的年轻一代所流的“鳄鱼眼泪”相比，卖房者为自己流下的真实眼泪只会汹涌得多。你以为现在的世界已经够愤怒了？等着看吧。

联邦反对党党魁Angus Taylor周三在议会上质询澳洲联邦总理，要求其保证房价不会下跌——这一提问即便按他自己的标准衡量都显得荒谬，但背后的情绪却触及了澳洲人内心深处的恐惧。Angus Taylor所在的自由党或许没有足够的吸引力从中获益，但我们知道，另有人可以。

与房价下跌带来的普遍负面财富效应相比，其他所有可能把人们推向一国党（One Nation）等民粹主义政党的诱因，都只能算是鸡毛蒜皮。

Alan Kohler在他2023年那篇精彩的《季度文论》——《大分化：澳洲的住房乱局及解决之道》中写道：要想避免以毁灭性的代价让房价回归到不那么具破坏性的水平，就必须摒弃“住房是创造财富的手段，而非仅仅是居住之所”这一观念。这句话放在当时是对的，如今更是如此。

只是，调整的痛苦终将带来深远且难以预料的后果——如果一千万澳洲人觉得自己的主要资产正在缩水，那不妨等着看：几乎没有人会心平气和地接受，这对子孙后代来说其实是件好事。