澳房价微跌0.4%引媒体恐慌，专家称应理性看待20年暴涨背后的真相

在经历了数十年的房价大涨之后，是时候正确看待房价可能出现的微小跌幅了。图片：AAP

在澳洲人习以为常的各种荒唐事中，我们与房价的关系大概是最荒谬的之一。

整个国家正陷入一场因房价轻微波动而起的媒体恐慌，仿佛这点波动理应招来铺天盖地的报道，以及大难临头般的警告。

也许——请做好心理准备——目前全澳房价0.4%的跌幅（没错，还不到1%）可能会扩大到8%，甚至10%。听起来快要天塌下来了，社会本身似乎都要因此崩溃。

很少有人愿意把这些数字放进具体背景里解读。房价下跌通常发生在急速上涨之后，而澳洲的房价涨幅本就在全世界名列前茅。

不妨从2000年算起，这一年恰逢霍华德（John Howard）和 Peter Costello 对资本利得税发起意识形态战争。从那时至今，房价已经上涨了五倍。

过去五年里，普通房屋的价值每年增加约7万澳元，五年下来就是约35万澳元——这也没写错。

从这轮上涨中受益的人，除了运气和拥有住房的能力外，什么也没做。即便房产贬值10%，他们的日子照样过得不错，因为房价只是回到了2024年底的水平——那时媒体还在为如何解决高不可攀的房市绞尽脑汁。

这正是问题荒谬之处的双重体现：当大家共同使用的东西降价时，我们通常视其为好事。政府一旦出手压低油价、遏制超市垄断导致的杂货涨价，我们会为此欢欣鼓舞；捡到便宜货时也会开心不已——唯独对房价，我们的反应截然相反。

“但那是投资啊”的反驳声已经可以预见，这个说法确实有其道理。房产是一项长期投资，大多数人会持有数十年，等到自然通胀或城区变迁带来好运时再出售，不仅能收回本金，还能赚上一笔。（当然，如果你是三十好几甚至更晚才勉强挤进房市的那类人，银行早就让你打算动用退休金，来填补工作年限内还贷的缺口。）

此外，你终究是在同一个市场里买卖房产——如果整体房价变便宜，你自己要买的下一套房子也会随之便宜。

但撇开这点，单说“投资”这个理由，恰恰指向一个更深层的问题：澳洲人被说服，认为买了房就该大赚一笔。这其实是历届政府、退休金体系和银行体系联手打造的一记妙招。政府深知，房价上涨会让房主觉得自己更富有；而退休金和银行体系，则在我们的这种憧憬之上，建起了数十亿澳元的利润底线。

二十多年来，房价涨幅远超收入增幅，将许多人挡在市场门外。图片：Getty

对比一下股市的情况。3月2日至23日，ASX200指数下跌了9%。考虑到大多数人都持有股票——哪怕只是通过退休金间接持有，你可能以为这也会引发类似的揪心反应。但如果你对此毫无印象，很可能是因为除了财经版面外，几乎没人关注。

原因在于，金融世界里，10%左右的下跌通常被视为市场回调，相当正常。3月的这轮下跌，还叠加在去年10月21日至11月21日7.5%的跌幅之上；再往前推大约五个月，跌幅也接近10%。这些同样不算稀奇，不足以让大多数投资者、更别说播客主或喜剧演员们大惊小怪。

然而，霍华德教导我们，住房首先且最重要的是一项投资，是实现人生憧憬的途径。至于这份憧憬是否建立在压制后代、或压制那些运气和财务状况不如我们的人之上，似乎无关紧要。房子理应让我们变富，对吧？一旦感觉自己不那么富了，那就成了大问题。

我们从不会以同样的方式，去报道那些终于看到买房希望的人——没人铺天盖地报道那些年年看着首付缺口丝毫未见缩小的人，也没人关注那些多年来、甚至有生以来第一次感觉能够扎根安家的人。这些故事，不符合主流叙事。

我们同样避而不谈：短短26年间，房价涨幅何以达到收入涨幅的2.3倍，如今全澳平均房价高达110万澳元。而如果没有霍华德和 Peter Costello 当年的干预，这个数字很可能只接近60万澳元。

我们不去讨论更少的按揭贷款、更轻的住房收入压力会是怎样的图景；不去谈论在自己有归属感的社区安家，而非勉强在负担得起的地方落脚，会是怎样的体验；我们回避了近三十年来主导澳洲住房话题的压力、焦虑、愤怒与贪婪。

我们几乎从未听闻（除了《Pearls and Irritations》曾有提及）澳洲最具影响力的一份住房报告，它揭示了食利者资本主义的所作所为。其中一段分析尤为犀利：

总体而言，2022年“二类所有权”（secondary ownership）房产扩展至320万套，较2006年的统计增长了43%——增速超过了同期澳洲家庭数量32%的增幅。相比之下，“一类房产”（primary sector）领域的增长明显迟缓，同期仅扩张24%。这部分源于居住在社会福利住房中的家庭数量下降，但即便是自住房屋的扩张速度，也远低于二类房产。

2006年，每2.5套自住房对应1套非自住房；到2022年，这一比例已降至2.2。这是初步证据，表明自住领域正受到以营利为目的的非自住领域挤压，暗示希望进入自住市场的人正被挤出局。

说得直白些：我们把想买第一套自住房的人挤了出去，转而优先照顾那些想拥有第二套（或更多）房产以牟利的人。

而我们太擅长说服澳洲人，这一切理所当然、天经地义，以至于到了2022年，几乎没人注意到这样一个事实：

用于短期出租（如爱彼迎（Airbnb））的二类住房多达40万零178套，其数量竟超过了可供符合条件的澳洲家庭长期租用的社会福利住房——34万7652套。

所以，恕我直言：如果这样一个市场——过去五年房价年均上涨约7万澳元、用于爱彼迎出租的房产数量超过可长期租住的社会福利住房数量、只想有个家的人却被当作二等公民——因为一则“房价可能下跌8%”的预测而让你感到难过，那我只能说一句抱歉。

也许，此刻我们正需要一点客观视角。可话说回来，那从来不是我们的强项。