澳洲租金飙至历史新高！悉尼每周涨至$850！全澳空置率不足1%！一年多掏1.2万澳元！年轻人收入只够交房租！

在澳大利亚，抢房的战火已经从买房蔓延到了租房。最新出炉的数据直接拉响了警报：全澳各大首府城市的房租正集体飙升至历史新高！

房源紧缺、租金跳涨成为常态。租客议价权几乎归零，租房难、租房贵已经成为澳洲民众的普遍痛点。

首府城市租金全面上涨，悉尼涨势最明显；租房成本五年增加超1.2万澳元

根据Domain发布的2026年第二季度租赁市场报告，截至今年6月的一个季度内，澳大利亚各首府城市独立住宅周租金中位数平均上涨20澳元，年度涨幅达到近两年来最高水平。

相比之下，公寓的租金涨幅较为温和，季度内仅微涨了5澳元。独立屋和公寓这两个租赁市场之间的差距，正变得越来越大。

其中，悉尼独栋住宅租金涨幅领跑全国，单季度上涨50澳元，周租金达到850澳元，创下四年以来最大季度涨幅，再度刷新当地租金历史新高。

布里斯班紧随其后，独栋住宅周租金上涨20澳元，最新均价达700澳元/周。

达尔文则超过珀斯，成为澳大利亚独立住宅租金第二高的城市，同时也是全国租金年度涨幅最大的市场。

Domain首席零售经济学家尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）表示，目前租客面对的是一个典型的“房东市场”。

她说：“尤其是在最近一个季度，我们看到多个因素共同作用，包括人口持续快速增长、租赁住房供应不足、住宅建设供给短缺，以及越来越多租客因购房负担能力不足而无法进入住房市场。”

另一家房地产平台realestate.com.au同期发布的《Market Insight》报告，同样反映出租金持续上涨的趋势。

数据显示，截至6月，全国挂牌出租住宅的周租金中位数上涨至670澳元，较上一季度增长3.1%，再次刷新历史纪录；按年计算，全国租金上涨了6.4%。

报告测算，与五年前相比，截至2026年6月，澳大利亚租客平均每年要多支付12,480澳元的房租。

持续上涨的租金，也让越来越多家庭和年轻人不得不重新调整生活方式。

房源供不应求，租房咨询量爆发式增长

由于住房空置率长期维持在极低水平，租赁市场竞争异常激烈。

Domain报告指出，目前全澳房屋空置率接近历史低位，独栋住宅、公寓综合空置率不足1%，意味着每100套房源中，可对外出租的房屋不到1套，房源稀缺程度可见一斑。

房地产经纪人坦娅·科西奇（Tanja Cosic）表示，当下租房需求处于爆棚状态，房源根本供不应求。

她表示：“房源一上线，系统就会自动推送给我们的客户数据库，随后咨询电话便源源不断地涌进来。”

在高房租压力下，越来越多租客开始选择合租，以共同承担居住成本。

租客生活承压，学生群体处境尤为艰难

持续走高的房租，让普通租客的生活质量大幅下降，在校学生成为受影响最严重的群体之一。

在悉尼内城区租房的高校学生希斯·克拉克（Heath Clark），一边兼顾学业、一边兼职打工，依旧难以覆盖高额的租房成本。

他说：“我的收入足够支付房租之类的开销，但根本存不下钱，更谈不上改善生活。”

据了解，他每两周房租约900澳元，而兼职收入约1200澳元。扣除房租后，其余收入大多用于食品、交通和教材等基本生活开支。

各地公寓租赁市场开始出现分化

不同于独栋住宅的普涨态势，澳洲各大城市公寓租赁市场走势分化严重，呈现出明显的两极格局。

在公寓市场，达尔文表现最为强劲，一个季度内周租金从600澳元上涨至650澳元，季度涨幅达到8.3%，年度涨幅高达18.2%。

悉尼和霍巴特公寓租金上涨4%，珀斯仅上涨0.7%。而墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉则基本保持稳定。

值得注意的是，墨尔本公寓租金年度涨幅已经降至四年半以来最低水平。

高利率与供应不足，租赁市场短期仍将承压

分析人士认为，澳大利亚储备银行连续加息，也在一定程度上影响了住房投资意愿。

格拉坦研究所（Grattan Institute）研究员马修·鲍斯（Matthew Bowes）表示，高利率持续多年，使越来越多房地产投资者选择退出市场，这意味着未来可供出租的住房可能进一步减少。

他说：“由于高利率已经持续多年，这减少了住房供应。从长期来看，租房市场上的可选房源会越来越少，租客的选择空间也将进一步缩小。”

目前，澳大利亚独立住宅和公寓的全国空置率均低于1%，意味着平均每100套出租住房中，可供租赁的不足1套。

鲍斯认为，住房供应不足已经持续多年，仅依靠市场自身很难改善，需要政府采取更加持续、有力的措施增加住房供给。

对于政府近期推出的税收政策改革，鲍威尔认为，现在判断其是否会影响租金仍为时尚早。不过，她担心，新投资者数量可能进一步减少，而这最终会收紧租赁住房供应，继续加剧澳大利亚租赁市场的压力。

写在最后

整体来看，澳洲本轮房租暴涨，是人口增长、房源短缺、货币政策、投资降温多重因素叠加的结果

对于普通租客尤其是留学生、刚需打工族来说，未来租房成本大概率会持续走高，短期很难看到回落迹象。而对于市场而言，真正决定未来租赁环境能否改善的，仍然是住房供应是否能够跟上需求增长。