澳华人区推“廉租公寓”！租金比市场价低25%（组图）

墨尔本东区一个由私人投资的建后出租项目，推出了33套可负担住房，以低于市场水平的租金面向符合条件的租户，其中大多数租户是50岁以上的单身女性，而且无需依靠公共补贴。

开发商Local联合创始人Dan McLennan表示，Local在Box Hill开发的425套公寓项目通过社区住房提供商Storey Residential，以低于市场租金25.1%的价格出租这些公寓。

这一模式得益于较低的税费和银行融资利率等因素。

Local联席首席执行官Dan McLennan和Storey Residential主席Queenie Tran在该项目上。图片来源：Louis Trerise

该项目的成功，与联邦政府规模达100亿澳元的澳大利亚住房未来基金（HAFF）形成鲜明对比。

HAFF目前受延误及其他问题困扰，在五年内交付4万套可负担及社会出租房的计划执行期已过半之际，仅交付了1432套住房。

不过，这类项目无法完全取代HAFF。尽管Local Box Hill项目的商业模式展示了增加可负担出租房的另一种路径，但它依赖地段、地价等特定条件。

McLennan表示，商业建后出租项目能够提供的低于市场租金的公寓数量也相当有限，“它是对HAFF的补充，而不是替代。”

“在银行提供融资支持的前提下，我们能够提供的折扣租金公寓数量显然有限。但另一方面，我们可以在一栋混合权属的楼宇中实现这一成果，而整栋楼并不都是可负担住房。这也让居民未来有机会从可负担住房转入市场价住房，而无需搬离这栋楼。”

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可负担住房行业资深人士Michael Lennon表示，澳洲需要多种方案来增加可负担出租房的存量，同时也必须厘清哪种模式最有效。归根结底，所有低于市场价的住房都以某种形式获得了补贴。

“尝试本身是件好事，尤其是来自私人市场的创新，我们应当全力鼓励，”Lennon说。他曾任住房提供商Housing Choices Australia首席执行官，目前担任阿德莱德大学住房与规划行业主席。

“我不愿说存在某种灵丹妙药，能让市场在没有政府补贴的情况下做到这一点，”他说，“这是一场零和博弈。”

可负担出租房面临的最大障碍，是弥合低收入租户能够负担的租金，与投资者或项目业主履行商业义务所需回报之间的差距。

McLennan表示，即使可负担出租房在整个建后出租项目中只占少数，地段仍然至关重要。在市中心或租金高昂的高端郊区，如果没有明确补贴，要填补这25%的差距会更加困难。

“当我们开始关注越来越多的郊区地段，比如Box Hill，以及其他类型的市场时，操作起来就容易一些，”他说。

该项目的补贴来自多方面。Local与Storey合作后，项目得以利用针对补贴出租单元的土地税豁免。Storey由Local董事们创立，目标是发展成为一个独立实体。

作为非营利实体，Storey还可以抵扣建筑材料等投入，以及维护等持续成本所缴纳的消费税（GST）。

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国民银行提供了一项未公开的较低利率，帮助项目降低融资成本。McLennan表示，Local将大楼的稳定出租率设定为97%，而不是行业标准的96%。

“这个1个百分点相当于项目中的四套公寓，因此每年涉及的收入超过8万至10万澳元，”他说。

与享有25年保障期限的HAFF拨款不同，Local的可负担住房供应方案仅按15年期限建模。

“通常来说，这些项目都有明确期限，而不是永久延续，”McLennan说。

该开发项目还包括8套社会住房，以及8套专为残障人士设计、面向符合条件住户的住房单元。全国残障保险计划（NDIS）对残障住房单元提供的补贴，实际上抵消了社会住房中低收入租户带来的租金减免。

Local和Storey还在墨尔本内西北区Kensington一个拥有477套公寓的独立项目中，合作开发了13套可负担单元。

“对我们来说，Local是一个案例研究，”Storey主席Queenie Tran说。

“我们希望证明这种做法可行，并与其他在建后出租（BTR）领域工作、同时希望提供部分可负担住房的组织建立联系。”

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这个由北美养老基金出资、Local共同投资的双塔项目最终价值达3.5亿澳元。Local的多数股权由麦格理持有。

楼内设有共享办公空间、休闲区，以及可用于麻将等活动的私人空间。该楼周租金较Box Hill整体市场水平高出10%。

不带家具的一卧公寓起租价为690澳元，两卧公寓为765澳元，三卧公寓为1220澳元。

该项目由Jeff Xu旗下的Golden Age开发。该公司最初收购地块时，计划建造出售型公寓，但随着市场恶化，Local将项目改造为建后出租项目。

Golden Age则保留了大楼裙楼内1.3万平方米Sky Square零售及美食广场区域的所有权。

Xu表示：“在住宅部分，与Local合作是正确的选择，而Golden Age将继续专注于为当地社区打造高质量的综合用途区域。”

“我们很高兴这次合作无需政府补贴，就交付了33套可负担出租房。在Box Hill等地区，扩大住房选择十分重要，我们为能够提供更多选择而感到自豪。”

*据2021年澳洲人口普查数据显示，Box Hill华人居民占当地人口总数的46.6%，华人数量在当地排第一。