“买房遥不可及”：悉尼自住率跌至70年低位

房产价格高企正在改变悉尼的住房拥有模式，居住在自有住房中的居民比例已跌至70年来最低。

KPMG的分析显示，2025年大悉尼自住业主比例为59.9%，创下数十年低点。过去15年，这一比例下降了近9个百分点。

悉尼住房拥有率在1990年代中期曾达到约68%，但2011年以来一直下滑，房价快速上涨是其中背景。政府虽然推出多项力度较大的计划，帮助首次购房者进入市场，住房拥有率仍持续大跌。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley负责撰写这项研究。他说，悉尼的住房拥有情况倒退的时间，已经超过半个世纪。

Rawnsley说，悉尼的自住率可能是1950年代末以来最低的。这反映出，对于想买房自住的家庭而言，住房可负担性已经恶化到什么程度。

他说：“悉尼的住房市场确实相当艰难。”

Domain数据显示，从2011年年中至今，悉尼房屋中位价已由64.6万澳元升至179万澳元。

如今，悉尼每10户家庭约有4户租房居住，2011年则约为3户。2025年，38%的家庭属于传统租赁住户，另有2%采取非传统租赁安排，包括免租居住和与雇主有关的住宿。

对不断增加的租客群体来说，悉尼租赁市场的处境同样困难。Domain数据显示，截至6月的季度，悉尼每周挂牌租金中位数上涨超过6%，升至850澳元的纪录高位。

公寓每周挂牌租金中位数也创纪录，达到750澳元。尽管政府一直设法增加住房供应，悉尼租赁空置率仍接近历史低位，略高于1%。

不合理的涨租

过去6年，Coogee租客Amalie Heggemsnes先后住过4套出租住房。

合租者Amalie Heggemsnes和James Caspersz-Loney在Coogee租住一套单元房。越来越多悉尼居民成为租客。摄影：Sitthixay Ditthavong

她认为，租客身份带来了一定灵活性，但房地产中介和房东提出的年度加租，往往没有合理依据。

这名28岁的人力资源顾问说：“作为一名年轻租客，我觉得人们可能会利用我们需要住处这一点来占便宜。”

Heggemsnes的室友James Caspersz-Loney说，租住合租房让人有“社区感”，但他担心住房开支占去了太多收入。

这名26岁的数字销售协调员说：“我有一份不错的工作，收入也相当可观，但仍然没法既付租金又存钱。”

Caspersz-Loney认为，在悉尼买房正变得“遥不可及”。他说，自己最终可能跟随一些朋友的做法，到房价较低的地方置业。

他说：“我有几个朋友最近在纽卡斯尔买了房，因为他们负担不起悉尼的房子。”

新州租客联盟（Tenants’ Union of NSW）行政总裁Leo Patterson Ross表示，悉尼真正负担得起的出租房源不足，无法在租客需要的地点满足他们的需求和期望。该联盟代表租客发声。

他说：“对很多人来说，如今唯一的选择已经变成要在住房质量上妥协多少——是换到远离原有人际联系、但更负担得起的住宅，还是牺牲住房的面积、质量或安全性。”

悉尼住房拥有率自2011年以来持续下跌。摄影：Wolter Peeters

KPMG的研究显示，新州，尤其是悉尼，拖低了全国的自住率。2021年至2025年，全国自住家庭比例从66.3%降至65.9%；如果不计入新州，全国其他地区的自住率在这段时间大致没有变化。

Rawnsley说，住房拥有分布正逐渐向其他州倾斜，悉尼相对于澳洲其他地区正在失去优势。

他表示：“2011年，悉尼自住率为68.4%，与澳洲其他地区相同。到了2025年，悉尼的比例已跌破60%，而其他地区仍显著较高，达到67.4%。”

悉尼自住率下降的一个关键原因，是20多岁、30多岁和40多岁的劳动者迁往澳洲其他地区。

Rawnsley说：“那一批年轻人正被悉尼的房价挤出市场，也把置业自住带到了其他州。”

2021年至2025年，墨尔本的自住率稳定在67.4%；昆州和西澳的自住率则有所上升。如今，悉尼自住率比墨尔本低近8个百分点，比西澳低10个百分点。

艾博年政府上月通过了一项备受争议的法案，规定以优惠力度较低的方式计算资本利得税，同时收紧负扣税。

政府表示，这些改革将帮助有意购房者“拉平竞争环境”，并减少他们面对的来自房产投资者的竞争。

联邦财政部的模型显示，资本利得税优惠和负扣税政策的这些调整，将在未来10年额外支持7.5万名首次购房者购买房产。

澳洲住房拥有率最近一次达到高峰是在1990年代中期，当时为71%。此后的跌幅在45岁以下人群中最为明显。人口普查数据显示，25至34岁人群的整体住房拥有率从1981年的超过62%降至2021年的44%。

Rawnsley预计，悉尼的住房拥有水平不会立即改善。不过，他说，政府增加适合首次购房者住房供应的政策，将帮助自住率“稳定下来”。

他说：“除了增加住房供应，为首次购房者拉平竞争环境，并支持他们更早实现自住置业，都是重要的改革。”

KPMG的研究以人口普查数据为基础，同时参考统计局（ABS）住房调查数据和各州租赁保证金数据，估算自住业主比例。研究对象包括住在自有且自住住房中的人，但没有计入拥有房产、但租房居住的少数人。