都说澳洲房屋供应不足，为何每晚仍有1300万间卧室空置？（组图）

统计数据显示，澳洲每晚约有1300万间卧室闲置。由于换小房价格不合适，大量澳洲老年人长期留守大型家庭住宅内。

Barrenjoey银行分析师Jon Mott向参议院提供的数据显示，目前房产市场上缺少换小房者，是制约住房供应的重要因素之一。

“我们需要建造更多房屋和公寓，住房建设速度也必须加快。这样一来，已进入空巢期的澳洲年长人士才能搬走，为其他澳洲人腾出卧室。”

此前，主要银行高管已经批评住房供应政策存在瓶颈，包括新开发项目监管过度，以及建筑成本高企。

Mott认为，如果政策能促成这样的局面：房价按名义值计算在10至15年内持平，按实际值计算则下跌，住房可负担性因此得到改善，“这对所有澳洲人来说都会是一个很好的结果”。

对于关注澳洲银行的分析师来说，住房政策的影响是最大问题。图片来源：Louie Douvis

不过，Mott在出席委员会前发表的一份研究显示，要让住房供应达到平衡并不容易。

联邦预算案调整了资本利得税税率和负扣税政策，澳联储（RBA）加息也在迫使房贷需求急剧下滑。

Barrenjoey发布的数据显示，来自Loan Market Group（澳洲最大的房贷聚合商）的房屋贷款申请量较2月峰值下降23%，原因是借款人难以满足还款能力要求。

Mott表示，在这段时期房价快速上涨、尤其是悉尼和墨尔本以外地区涨幅明显的情况下，借贷活动越来越集中于富裕阶层。

由自由党参议员Andrew Bragg主持的委员会还听取了主要银行的证词。银行表示，住房市场面临多重风险。

澳新银行集团（ANZ）首席经济学家Richard Yetsenga表示，在利率上升及可负担性受限的背景下，全国房价明年全年仍会下跌；预计2028年温和回升。

Yetsenga说，规划审批的官僚程序与延误、建筑成本高企、地价昂贵、劳动力短缺、基础设施制约和税制安排，都令扩大住房供应更为困难。

Barrenjoey合伙人兼银行业研究主管Jon Mott。图片来源：Oscar Colman

澳洲国民银行（National Australia Bank）负责住房贷款平台的高管Matt Dawson表示，扩大模块化住房建设是增加住房存量的一种办法，但建筑保险和消费者保护框架没有跟上这种新建造方式。

“目前，各州的建筑保险计划并不涵盖模块化住房的施工阶段和交付。如果制造商在施工期间破产，消费者可能损失预付款，甚至陷入负资产。”

主要银行预计在8月中旬公布最新业绩。Mott说，预算案后信贷增长放缓、竞争加剧压缩利润率，以及Judo Bank上月遭遇意外评级下调后，市场对信贷质量恶化的担忧，构成“三重逆风”，令贷款机构面临更高风险。

Mott说：“如果市场情绪无法平复，对房价进一步修正的预期根深蒂固，银行股价可能继续承压。真正影响银行估值倍数的，是对坏账的恐惧和对资本的担忧。”

与此同时，高盛对客户表示，在供应受限和政策安排的作用下，市场应能筑底。

高盛分析师Brendan Sproules说，房贷增速虽然会放缓，但在几项关键结构性因素带动下，很可能在5%的新均衡水平上稳定下来。

Sproules说：“我们判断，受旧税制过渡安排保护的现有投资者，很可能为了保留税收优惠，把持有期从8年延长至12年。此举可能放慢交易速度，并抵消信贷周转。”